Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hoạt động đang được diễn ra thường xuyên trên thị trường mua bán bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có thể nắm rõ được các quy định của pháp luật về các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đôi khi sẽ xảy ra những sai sót không đáng có nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của chủ thể, nhất là đối với các chủ thể không phổ biến như cơ sở tôn giáo. Vậy cơ sở tôn giáo trong pháp luật về đất đai được quy định như thế nào? Và liệu rằng cơ sở tôn giáo có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác hay không?
-
Khái quát chung
1.1. Cơ sở tôn giáo là gì?
Khoản 14 Điều 2 Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016 quy định như sau:
“Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo, cơ sở hợp pháp khác của tổ chức tôn giáo.”
1.2. Cơ sở tôn giáo là người sử dụng đất?
Khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
…
Cơ sở tôn giáo bao gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.”
Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất bao gồm nhiều đối tượng, trong đó có cơ sở tôn giáo, cụ thể như: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo. Như vậy, có thể xác định cơ sở tôn giáo là một trong những người được sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
1.3. Đất cơ sở tôn giáo được hiểu như thế nào?
Về đất thuộc cơ sở tôn giáo, khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:
“Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.”
Theo quy định này, để đất được xem là đất cơ sở tôn giáo thì phải đảm bảo rằng đất đó sẽ hoặc đang được sử dụng vào mục đích xây dựng các nhà thờ, thánh đường, chùa chiền, … và người sử dụng đất đó phải là tổ chức tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động. Trường hợp mặc dù cơ sở tôn giáo đó tồn tại nhưng không được Nhà nước cho phép hoạt động thì đất của cơ sở tôn giáo đó sẽ không được Nhà nước công nhận là đất cơ sở tôn giáo.
1.4. Nhóm đất và hình thức giao đất của cơ sở tôn giáo
Căn cứ theo điểm g khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định về phân loại đất và khoản 5 Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chủ thể được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì đối với đất thuộc cơ sở tôn giáo, Luật Đất đai năm 2013 quy định đất thuộc cơ sở tôn giáo sẽ thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp và là đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, từ những căn cứ trên, có thể hiểu đơn giản rằng đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động sau khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ sở tôn giáo thì đất này sẽ được xem là đất của cơ sở tôn giáo.
-
Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất thuộc cơ sở tôn giáo
Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân sư sử dụng đất như sau:
“1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Từ quy định trên, có thể thấy pháp luật về đất đai không cho phép các cơ sở tôn giáo được quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến đất cơ sở tôn giáo, cụ thể rằng cơ sở tôn giáo không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất và không được phép thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất cơ sở tôn giáo.
Tuy nhiên, pháp luật chỉ đặt ra điểm hạn chế này trong quy định liên quan đến việc giao dịch đất cơ sở tôn giáo của các cơ sở tôn giáo mà thôi. Còn đối với các quyền và nghĩa vụ chung cho người sử dụng đất tại Điều 166, Điều 170 Luật Đất đai năm 2013, cơ sở tôn giáo vẫn được hưởng quyền cũng như thực hiện những nghĩa vụ này. Có thể kể đến như:
2.1. Quyền của cơ sở tôn giáo khi sử dụng đất:
– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
– Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;
– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013;
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
2.2. Nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo khi sử dụng đất:
– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
– Thực hiện kê khai đăng ký đất đai;
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
– Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
– Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
– Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
– Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
-
Quy định về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo
Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”
Như đã trình bày tại mục 2, pháp luật đất đai không cho phép cơ sở tôn giáo được quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Nên chính vì thế, với quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 này, cơ sở tôn giáo cũng sẽ không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ chủ thể khác.
Ngoài ra, cũng theo khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.”
Với quy định này, để đất mà cơ sở tôn giáo đang sử dụng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải đáp ứng đủ các điều kiện như: đây là cơ sở tôn giáo được Nhà nước công nhận và cho phép hoạt động; đất cơ sở tôn giáo đang sử dụng phải là đất không có tranh chấp và không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004.
Như vậy, có thể hiểu rằng kể từ sau ngày 01/7/2004, cơ sở tôn giáo không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ các chủ thể. Nếu sau mốc thời gian được pháp luật quy định này, cơ sở tôn giáo vẫn nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ các chủ thể thì sẽ không được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tóm lại, việc cơ sở tôn giáo chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể khác đều không được pháp luật về đất đai cho phép và công nhận. Vì thế, khi có ý muốn thực hiện các giao dịch liên quan đến đất thuộc cơ sở tôn giáo thì các cơ sở tôn giáo cần phải lưu ý đến những vấn đề này.
- Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016.
